結論から言いますと

【抵当権が設定されている場合】
抵当権者への事前相談と承諾が絶対必要条件です。

【抵当権が設定されていない場合】
上記の必要がなく、合意できる買主を見つけるだけです。　　

抵当権が設定されている場合、を2つの例でポイントを詳しく説明します

売買金額1500万円
住宅ローン残債が500万円　の場合

1.　仲介業者が買主を発見して、取引条件等を双方が合意
2.　売買契約締結　
3.　抵当権者に500万円を一括返済する旨を伝え、決済時に同時交換で抵当権抹消書類一式を預かる内容の打合せを仲介業者が行う。
4.　売主、買主、仲介業者、司法書士が銀行に集まり、お金と書類関係を同時交換して完了です。（決済）

売買金額1500万円
住宅ローン残債が2000万円の場合

1.買主を探し始める前に、抵当権者に相談して不足金（1500万円　-　2000万円　-　売却諸費用）の取り扱いを合意しておく必要が有ります。 （仲介業者がお手伝いします）

2.ここ以降は例1の手順どうりです。

景気が良くない今、この問題が多かれ少なかれ係ってくる取引が増えています。 （任意売却）

大切なのは、『相談開始は早く』　という事です。弁護士さん、司法書士さんも相談に乗ってくださいますが、『不動産売買仲介業者』が流れの全てに詳しいと思います。